O instituto de compra e venda (artigo 481 e seguintes do Código Civil) é algo imprescindível no ordenamento jurídico brasileiro e regulamenta as relações econômicas e que por essa razão adota esse ato nas vinculações dos negócios e mercados de toda a espécie em especial nos imóveis. Para tanto a compra e venda de imóvel rural com tamanho menor do que à fração mínima (3 hectares ou 30.000 metros quadrados, que é o caso do Estado de Goiás) é algo usual, mas que os compradores e vendedores criam uma situação no mundo jurídico para que haja uma regularização da questão da escrituração dessa área menor que o mínimo.
Assim o tamanho de fração mínima é vinculado ao que é definido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) com base no Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) da propriedade, sendo a área menor que o mínimo definido pelo órgão estatal, fica o Cartório de Registro Civil impedido de formalizar a confecção da Escritura Pública de Propriedade, criando assim um problema quanto a obtenção da documentação de proprietário.
Vale dizer que existem casos que são exceções à regra, para que proceda a escritura pública em área menor que a fração mínima, conforme situações dispostas na Lei Federal nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, (Estatuto da Terra) em seu artigo 65 (O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural) e demais exceções contidas no Decreto Nº 62.504, de 8 de abril de 1968, (Regulamenta o artigo 65 da Lei 4.504/64).
Vale registro alguns exemplos relativos à exceção da regra que convém anotarmos aqui, tais como o desmembramento abaixo da fração mínima: a) aquisição de parcela inferior à fração mínima de área contínua que será anexada a outro imóvel rural confrontante; b) caso quando o interessado se enquadrar como agricultor familiar, sendo a comprovação de enquadramento a Declaração de Aptidão do Pronaf (DAP) e c) quando o imóvel rural estiver inserido no perímetro urbano do município, aplicando essas possibilidades ao cadastro e a posse.
Portanto não tendo o comprador como formalizar a Escritura Pública do Imóvel ora adquirido e que esse tenha sua área menor que a fração mínima, deve ser formalizado contrato de compra e venda, como de fato é necessário para qualquer tipo de transação comercial e nesse caso como não há possibilidade de elaboração do documento de propriedade (escritura pública) no órgão extrajudicial competente (cartório) a confecção desse documento é devidamente necessário, com observância das normas legais do direito público e privado no que for aplicável.
Uma alternativa que encontrei para criar uma situação de maior segurança a um cliente que adquiriu um imóvel rural de 2 hectares, foi confeccionar o referido termo contratual, cumprindo os requisitos legais e todo o ritual da norma correlata a elaboração dos contratos e com isso fizemos constar todas as peculiaridades da negociação entre ambas as partes inclusive citando a impossibilidade legal, razão pela qual a orientação de um advogado com a formalização escrita dos detalhes do negócio jurídico entre as partes é de extrema importância, para que caso seja necessário qualquer tipo de discussão jurídica presente ou futura a prova quanto a propriedade estará latente e devidamente formalizada.
